21 de octubre de 2026Por Dr. William F. Burke III
La Enmienda 3 y los impuestos en Miami Beach
Qué cambiaría la Enmienda 3 de Florida para los dueños en Miami Beach: vivienda principal, nuevos residentes, segundas viviendas y alquileres, según la boleta.
El 3 de noviembre de 2026, los votantes de Florida deciden la Enmienda 3, un cambio a la constitución del estado sobre los impuestos a la propiedad. Necesita al menos el 60% de los votos emitidos sobre ella y, si se aprueba, entra en vigor el 1 de enero de 2027. Para un dueño en Miami Beach, qué parte le toca depende de una sola pregunta: ¿la propiedad es tu vivienda familiar (homestead) —la casa de la que eres dueño y en la que vives como residencia permanente— o es una segunda vivienda, un alquiler o un inmueble comercial? Esto es lo que cambiaría en cada caso, según el resumen de la boleta y el texto final de la enmienda. Escrito en octubre de 2026, antes de la votación.
Esta es una explicación apartidista, no una recomendación de voto. Somos un brokerage inmobiliario, no un despacho de abogados ni un asesor fiscal.
En esta página
- La Enmienda 3 en breve
- Si es tu vivienda principal
- Si no eres residente de Florida el 31 de diciembre de 2026
- Si es una segunda vivienda, un alquiler o un inmueble comercial
- Si vas a comprar: el tope vuelve a empezar
- Qué más incluye la enmienda
- Qué no cambiaría
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
- Trabaja con ReAgent
La Enmienda 3 en breve
- En la boleta como: “Mayor Exención Por Vivienda Familiar; Tope Inferior a Los Aumentos en las Valoraciones de los Bienes Inmuebles que no sean por Viviendas Familiares”.
- Para aprobarse: al menos el 60% de los votos emitidos sobre la medida.
- Si se aprueba: en vigor el 1 de enero de 2027.
- Vivienda principal: la exención homestead para los impuestos no escolares subiría a $150,000 del valor catastral en 2027 y a $250,000 en 2028.
- Nuevos residentes: quienes no sean residentes de Florida el 31 de diciembre de 2026 empezarían con la exención vigente y recibirían la ampliada a partir de su quinto año de exención.
- Todo lo que no es vivienda familiar: el tope anual de aumento de la valoración bajaría del 10% al 5% para los impuestos no escolares.
Si es tu vivienda principal
La exención por vivienda familiar (homestead) de Florida se aplica a la casa de la que eres dueño y que mantienes como tu residencia permanente. Hoy descuenta unos $50,000 del valor catastral sobre el que se calculan los impuestos no escolares, y $25,000 del que se usa para los impuestos escolares.
Con la Enmienda 3, la exención para los impuestos no escolares pasaría a ser:
- $150,000 del valor catastral, desde el 1 de enero de 2027;
- $250,000, desde el 1 de enero de 2028;
- y después se ajustaría cada año por inflación, desde el 1 de enero de 2029, siempre que la variación del índice de precios al consumidor sea positiva.
Los impuestos no escolares son todos los de tu factura salvo el del distrito escolar: condado, ciudad y distritos especiales. La exención para los impuestos escolares se mantiene en $25,000.
Dos detalles ayudan a leer tus propios números. La exención se descuenta del valor catastral, la cifra que fija el Property Appraiser después del tope vigente para las viviendas familiares, no del precio al que se vendería la casa. Y es un monto fijo: la exención es la misma, $250,000, tanto si la casa está valorada en $400,000 como en $4 millones.
Si no eres residente de Florida el 31 de diciembre de 2026
El resumen de la boleta dice que quienes no sean residentes de Florida el 31 de diciembre de 2026 podrán acogerse a la exención vigente cuando cumplan los requisitos, y que la exención ampliada se aplicará a partir del quinto año de exención. El texto de la enmienda describe al mismo grupo como quien no mantenía una residencia permanente en Florida en esa fecha.
- Primeros cuatro años de exención: hasta $50,000 del valor catastral en los impuestos no escolares, ajustados por inflación desde 2028, más la exención escolar de $25,000.
- Desde el quinto año de exención: el mismo monto ampliado que reciben los demás.
La cuenta se hace en años de exención, no en años desde que llegaste: empieza el primer año en que calificas para homestead en una casa de la que eres dueño y en la que vives. La regla depende de la residencia en Florida el 31 de diciembre de 2026, no de la ciudadanía, así que alcanza igual a quien se muda desde Nueva York que a quien llega desde otro país. Si ya eres residente de Florida en esa fecha, no se aplicaría cuando más adelante compres una casa y te mudes a ella.
El texto incluye dos salvedades. La boleta aplica la regla “en la medida en que lo permita la Constitución de los Estados Unidos”. Y desde 2030, un condado o un municipio podría reducir el requisito de cinco años por voto de dos tercios de su órgano de gobierno, si considera que lo justifica una necesidad local crítica. Cómo se acredita la residencia para homestead es una consulta para el Property Appraiser de Miami-Dade.
Si es una segunda vivienda, un alquiler o un inmueble comercial
La propiedad que no es tu vivienda familiar —una segunda vivienda, un condo de inversión, un alquiler, un edificio comercial— no recibe la exención homestead, ni hoy ni con la Enmienda 3. Lo que cambiaría para ella es cuánto puede subir cada año su valor catastral.
- Hoy: la valoración puede subir como máximo un 10% al año para los impuestos no escolares.
- Con la Enmienda 3: como máximo un 5% al año, desde el 1 de enero de 2027.
El tope cubre la propiedad residencial que no es vivienda familiar de nueve unidades o menos, lo que incluye una unidad de condominio o una casa que se tiene como segunda vivienda o en alquiler, y el resto de los inmuebles, incluidos los comerciales y los edificios residenciales de diez unidades o más. Se aplica solo a los impuestos no escolares: los impuestos escolares sobre esa propiedad no tienen tope, ni hoy ni con la enmienda.
El tope limita cuánto crece el valor catastral, no la factura. Los condados, las ciudades y las demás autoridades fiscales siguen fijando sus tasas de millaje cada año, así que lo que pagas todavía puede cambiar.
Si vas a comprar: el tope vuelve a empezar
Esto no es nuevo, pero la enmienda lo mantiene, y pesa en la mesa de cierre. Cuando una propiedad que no es vivienda familiar cambia de dueño o de control, se revalúa a su valor justo (just value) el 1 de enero siguiente. El valor limitado que acumuló el vendedor no pasa al comprador; desde esa nueva base vuelve a aplicarse el tope anual, del 5% si la enmienda se aprueba.
La regla está en el artículo VII, sección 4(g)(3), de la constitución y en la sección 193.1554(5) de los Estatutos de Florida para la propiedad residencial de nueve unidades o menos, y en la sección 4(h)(4) y la sección 193.1555(5) para el resto, donde también la activa una mejora que califique.
En la práctica, la factura actual del vendedor no sirve para estimar la tuya. Al presupuestar una compra, cuenta con la revaluación, no con la factura del vendedor.
Qué más incluye la enmienda
Opciones locales para ir más allá
La Legislatura tendría que fijar, por ley general, un procedimiento uniforme para que los condados y los municipios aumenten la exención homestead en sus propios impuestos, hasta el valor catastral total que quede. Un distrito especial podría hacer lo mismo con su propio impuesto si lo aprueban los votantes del distrito en un referéndum, que no podría celebrarse más de una vez cada 12 meses. Si el condado de Miami-Dade o la Ciudad de Miami Beach usarían alguna vez esa opción no se decide en esta votación.
En qué podrían usar condados y municipios los impuestos a la propiedad
La enmienda también enumeraría los usos de los impuestos a la propiedad que cobran los condados y los municipios: seguridad pública, incluidos policía, bomberos y servicios médicos de emergencia; educación y escuelas públicas; infraestructura, incluidas carreteras, puentes y control de aguas pluviales; proyectos de recursos naturales, incluido el control de inundaciones; bonos locales y el servicio de la deuda existente; las prestaciones de jubilación de los empleados de los gobiernos locales; y el funcionamiento y la administración de los funcionarios y comisionados del condado y de los municipios, junto con los demás gastos que aprueben esos funcionarios o los órganos de gobierno del condado o del municipio, salvo los que prohíba la ley general.
Qué no cambiaría
- La exención homestead sigue exigiendo ser dueño de la propiedad y mantenerla como residencia permanente.
- Las segundas viviendas y las propiedades de inversión siguen sin exención homestead.
- La exención escolar de $25,000 se queda como está.
- El tope vigente sobre la valoración de una vivienda familiar, el menor entre el 3% y la inflación de cada año, no se modifica.
- Los impuestos escolares sobre la propiedad que no es vivienda familiar siguen fuera del tope de valoración.
- Las tasas de millaje se siguen fijando localmente cada año.
Preguntas frecuentes
¿La Enmienda 3 elimina los impuestos a la propiedad sobre las viviendas?
No. Subiría la exención homestead para los impuestos no escolares a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028. Los impuestos escolares siguen aplicándose, y el valor catastral por encima de la exención sigue tributando. Los condados y los municipios solo podrían ir más allá en sus propios impuestos mediante un procedimiento que tendría que fijar la Legislatura.
Me mudo a Miami Beach en 2027. ¿Cuándo tendría la exención completa?
Si no eras residente de Florida el 31 de diciembre de 2026, recibirías la exención vigente cuando califiques, y la ampliada a partir de tu quinto año de exención, con la salvedad de la Constitución de los Estados Unidos que menciona la boleta y de cualquier reducción local a partir de 2030.
¿Bajaría mi factura de impuestos?
No necesariamente. La exención y el tope actúan sobre el valor catastral; la factura depende también de las tasas de millaje, que los gobiernos locales fijan cada año. En una vivienda familiar, una exención mayor reduce el valor sobre el que se cobran los impuestos no escolares. En el resto de las propiedades, el tope limita cuánto puede crecer la valoración.
¿Cuándo se notarían los cambios?
Si se aprueba, entrarían en vigor el 1 de enero de 2027, la fecha de valoración del año fiscal 2027. El aviso de impuestos propuestos que reciben los propietarios de Florida en agosto y la factura que llega en noviembre serían los primeros en reflejarlos.
Fuentes
- El título y el resumen de la Enmienda 3 tal como aparecen en la boleta de la elección general de 2026 del condado de Miami-Dade.
- Legislatura de Florida, texto final (enrolled) de CS/HJR 1-F (sesión extraordinaria de 2026).
- Senado de Florida, resumen de CS/HJR 1-F.
- Estatutos de Florida, sección 193.1554 y sección 193.1555.
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ReAgent Realty Brokerage LLC — Miami Beach, Florida.
Este artículo es información general y apartidista de un brokerage inmobiliario con licencia en Florida, escrito antes de la votación del 3 de noviembre de 2026. No es una recomendación de voto ni asesoría legal o fiscal. ReAgent Realty Brokerage LLC no es un despacho de abogados ni una firma de contadores. Los montos y las fechas provienen del resumen de la Enmienda 3 en la boleta y del texto final de CS/HJR 1-F; cómo se aplican a una propiedad concreta depende de hechos que no vemos. Verifica tu caso con el Property Appraiser de Miami-Dade o con un profesional fiscal con licencia.