Guía 2026 del mercado inmobiliario de North Beach (NoBe), Miami

North Beach — que los locales llaman NoBe — es el extremo más al norte de Miami Beach, y es la parte de la isla barrera que más rápido está cambiando ahora mismo. Un referéndum de votantes de 2017 reconfiguró su zonificación, y una ola de torres nuevas se está entregando con ese marco de políticas de fondo, mientras que el precio de entrada todavía se ubica por debajo de South Beach y Mid-Beach. Esta guía acompaña al comprador internacional por dónde está NoBe, la cartera de proyectos que lo está transformando, cuánto cuesta y los puntos prácticos a sopesar antes de salir a recorrer.

En esta página

• Dónde está North Beach y por qué cambia
• La cartera que está transformando NoBe
• Cuánto cuesta frente a South y Mid-Beach
• Estilo de vida: más tranquilo y caminable
• Lo que el comprador internacional debe saber
• Preguntas frecuentes

Dónde está North Beach y por qué cambia rápido

North Beach ocupa la franja superior de Miami Beach, aproximadamente desde la calle 63 hasta la 87th Terrace, código postal 33141 — el Atlántico al este, Biscayne Bay al oeste. Dentro se ubican subvecindarios más tranquilos: Normandy Isles con sus casas sobre canales, Biscayne Point, La Gorce y Altos del Mar cerca del océano. Es un mercado propio por diseño. ReAgent se posiciona como local de NoBe, y este es el rincón de Miami Beach que conocemos cuadra por cuadra. Se ubica al norte de Mid-Beach y al sur de Surfside.

El cambio no es marketing. Se remonta a las políticas públicas. La Ciudad de Miami Beach adoptó Plan NoBe, su plan maestro de North Beach, el 19 de octubre de 2016, preparado por Dover, Kohl & Partners. La palanca que destrabó el desarrollo vino después: un referéndum de votantes de noviembre de 2017, aprobado con el 58.6% de los votos, elevó el índice de superficie construible (FAR) en los distritos de zonificación del Town Center (TC-1, TC-2, TC-3) de manera uniforme a 3.5, implementado mediante ordenanzas municipales adoptadas en mayo de 2018. La ciudad estableció luego la North Beach Community Redevelopment Agency (CRA) el 10 de febrero de 2021, con un horizonte de financiamiento por incremento de impuestos (TIF) de 30 años que corre hasta 2051. Esos tres pasos (plan, recalificación de zonificación y agencia de redesarrollo) son la razón por la que hoy hay grúas sobre NoBe.

La cartera de proyectos que está transformando NoBe

El panorama de desarrollo a la primera mitad de 2026 es sencillo: una torre nueva ya se entregó y pasó al mercado de reventa en 2025, y varias más están en construcción, con finalizaciones que corren de 2027 a 2029. Van desde edificios boutique de alrededor de 100 residencias hasta torres más grandes de más de 200 unidades, y se concentran en dos zonas — el Town Center en torno a las calles 71 y 72, y el frente al océano sobre Collins Avenue. Esta es una descripción general de la actividad de construcción reportada públicamente, no una oferta de venta ni una solicitud de compra de ningún edificio específico; para disponibilidad y precios actuales, habla con un agente licenciado.

Dos cosas vale la pena saber antes de recorrer. Varios de estos edificios están en preconstrucción, lo que implica sus propios plazos y estructuras de depósito — algo que cubrimos en nuestra guía para compradores extranjeros. Y deliberadamente no hacemos afirmaciones sobre alquiler a corto plazo respecto de ningún edificio específico; las reglas de alquiler varían según el proyecto, y lo tratamos como un tema aparte.

Cuánto cuesta frente a South Beach y Mid-Beach

Una comparación de precios limpia entre las tres zonas es más difícil de lo que parece, porque la fuente de datos de lujo más citada agrupa a Mid-Beach y North Beach en un solo submercado. Así que lee los precios con su segmento y su fecha adjuntos.

Para una visión de promedio de vecindario sobre todos los condos, la comparación de junio de 2025 de CondoBlackBook ubicó a North Beach por debajo de sus dos vecinos por pie cuadrado.

North Beach frente a South Beach y Mid-Beach (todos los condos, junio de 2025)

• Precio de lista promedio: North Beach ~$648,000 · South Beach ~$859,000 · Mid-Beach ~$900,000
• Precio por pie cuadrado: North Beach ~$500 · South Beach ~$530 · Mid-Beach ~$600
• Precio por pie cuadrado más bajo de los tres: North Beach

Fuente: comparación de vecindarios de CondoBlackBook, junio de 2025 (promedios de todos los condos).

El segmento de lujo (condos de más de $1M) cuenta una historia más volátil, y aquí está la salvedad que importa: CondoBlackBook reporta esto como una cifra combinada de Mid-Beach + North Beach, no de North Beach por sí solo. Sobre esa base combinada, el precio por pie cuadrado fue de $1,405 en el primer trimestre de 2025 (un récord para la zona en ese momento), aflojó durante la primavera y el verano, y cerró en $1,165/pie² en el cuarto trimestre de 2025 — un alza del 27% interanual, que CondoBlackBook señaló como el mayor incremento porcentual interanual de cualquier submercado de Miami Beach ese trimestre. Las ventas cerradas en ese segmento combinado subieron 50% interanual en el cuarto trimestre de 2025 (36 frente a 24). De nuevo: ese $1,165 es Mid + North combinados, no una cifra pura de NoBe, y mide una porción del mercado distinta del promedio de todos los condos de aproximadamente $500/pie² de arriba. Estas son cifras históricas y fechadas de un segmento combinado; el movimiento de precios pasado no es una predicción de valores futuros.

El telón de fondo de la zona más amplia es un mercado de compradores. El condado de Miami-Dade tenía aproximadamente 14 meses de oferta de condos a septiembre de 2025, con el tiempo mediano hasta contrato estirándose a 75 días desde 51 un año antes — cifras a nivel del condado, no específicas de NoBe, pero que enmarcan el clima de negociación. Para una lectura más profunda del lado de lujo, consulta nuestro análisis del mercado de condos de lujo de Miami Beach.

Estilo de vida: más tranquilo, local y caminable

North Beach se lee distinto a South Beach. Es más residencial y orientado a familias, organizado en torno a sus parques y una calle principal caminable más que a la vida nocturna. El ancla es el North Shore Open Space Park, un parque frente al océano de 36 acres que corre a lo largo de Collins Avenue desde la calle 79 hasta la 87 — el más grande de Miami Beach, con dunas, hammocks costeros, un parque para perros y parrillas. Dentro de él, el North Beach Bandshell, un recinto de estilo MiMo de 1961 del arquitecto Norman Giller, está programado por la Rhythm Foundation con al menos 35 eventos al año, desde conciertos de música del mundo hasta noches de cine. La espina comercial es la calle 71, un corredor caminable de gastronomía latinoamericana, italiana e internacional que The Infatuation en 2025 calificó como un destino para los locales.

Lo que el comprador internacional debe saber

El conjunto de compradores de NoBe es fuertemente internacional, y el contexto de Miami es grande. Según el Informe Internacional 2025 de la MIAMI Association of Realtors (publicado el 27 de enero de 2026), los compradores extranjeros adquirieron más de 5,300 propiedades en el sur de Florida en 2025, por un total de $4,400 millones — un alza del 42% en volumen en dólares interanual — y el informe ubicó a Miami como el mercado N.º 1 de Estados Unidos para compradores extranjeros de vivienda. Los compradores extranjeros representaron aproximadamente el 15% de las ventas del sur de Florida por volumen en dólares, muy por encima del promedio de Estados Unidos. Estas son cifras de todo el sur de Florida, no de North Beach por sí solo, pero describen la corriente en la que se ubica NoBe.

Para nuestra audiencia central, el mismo informe es específico: Colombia fue el país de origen N.º 1 de los compradores internacionales del sur de Florida en 2025, con Argentina en segundo lugar; juntos los dos representaron el 27% de todas las ventas internacionales cerradas en la región. Los compradores citaron la seguridad, la rentabilidad y la ubicación como sus principales motivaciones.

Algunos puntos prácticos si compras desde el extranjero:

• El efectivo es común. Aproximadamente el 46.5% de las transacciones de condos en Miami-Dade fueron en efectivo a septiembre de 2025 — contexto útil si estás sopesando financiamiento frente a una oferta en efectivo.
• La preconstrucción tiene su propio ritmo. Varios proyectos de NoBe se venden sobre plano con cronogramas de depósito y entregas a varios años; confirma los plazos antes de comprometerte.
• Planifica la mecánica impositiva de Estados Unidos. FIRPTA es una regla de retención de impuestos de Estados Unidos que puede aplicarse a vendedores extranjeros; entiende cómo podría afectarte antes de cerrar la operación, y consulta a un profesional de impuestos — consulta nuestra explicación de FIRPTA para compradores internacionales.

Preguntas frecuentes sobre North Beach (NoBe)

P: ¿Dónde está North Beach (NoBe) y qué es?

R: North Beach, que los locales llaman NoBe, es la sección más al norte de Miami Beach (código postal 33141), que corre aproximadamente desde la calle 63 hasta la 87th Terrace, entre el Océano Atlántico y Biscayne Bay. Se ubica al norte de Mid-Beach y al sur de Surfside, e incluye los subvecindarios más tranquilos de Normandy Isles, Biscayne Point, La Gorce y Altos del Mar.

P: ¿Es North Beach más económico que South Beach y Mid-Beach?

R: Sobre una base de promedio de vecindario de todos los condos a junio de 2025, sí. La comparación de CondoBlackBook ubicó a North Beach en aproximadamente $648,000 de precio de lista promedio y unos $500 por pie cuadrado — por debajo de South Beach (alrededor de $859,000, unos $530/pie²) y Mid-Beach (alrededor de $900,000, unos $600/pie²). Sobre esa base de todos los condos, North Beach tenía el precio por pie cuadrado más bajo de los tres.

P: ¿Qué está impulsando el desarrollo de North Beach en 2026?

R: Las políticas públicas. La Ciudad de Miami Beach adoptó el plan maestro Plan NoBe el 19 de octubre de 2016, un referéndum de votantes de noviembre de 2017 (58.6% a favor) elevó el índice de superficie construible del Town Center a 3.5 (implementado mediante ordenanzas de mayo de 2018), y la North Beach CRA se estableció el 10 de febrero de 2021 con un horizonte de financiamiento por incremento de impuestos hasta 2051. Esos pasos habilitaron la cartera actual — una torre entregada en 2025 y varias más en construcción, con finalizaciones hasta 2027–2029. En la zona más amplia, Miami-Dade tenía aproximadamente 14 meses de oferta de condos a septiembre de 2025, un nivel de mercado de compradores.

P: ¿Pueden los compradores extranjeros adquirir bienes raíces en North Beach?

R: Sí. No hay requisito de ciudadanía ni de residencia para comprar bienes raíces en Estados Unidos. El sur de Florida registró más de 5,300 transacciones de compradores extranjeros por un total de $4,400 millones en 2025 (Informe Internacional 2025 de la MIAMI Association of Realtors, publicado el 27 de enero de 2026), con Colombia como país de origen N.º 1 y Argentina en segundo lugar. El efectivo es común (aproximadamente el 46.5% de las transacciones de condos en Miami-Dade a septiembre de 2025), y los vendedores extranjeros deben planificar la retención de FIRPTA — consulta a un profesional de impuestos.

Dónde deja todo esto al comprador de NoBe en 2026

North Beach en 2026 es una zona en plena transformación: habilitada por políticas públicas, construyendo activamente y — sobre la base de todos los condos a junio de 2025 — todavía con un precio por pie cuadrado por debajo de South Beach y Mid-Beach. Si encaja un condominio recién entregado, una reserva en preconstrucción o una casa más tranquila en Normandy Isles depende de tu cronograma, tu financiamiento y tu panorama impositivo.

Si quieres una lectura realista de NoBe en lugar de un argumento de venta, habla con el equipo de North Beach de ReAgent Realty Brokerage LLC o explora el inventario actual en nuestro hub de listings.

Este artículo es educativo y refleja datos de mercado con fuente a las fechas señaladas; no constituye asesoramiento de inversión, legal ni impositivo, y no es una oferta de venta ni una solicitud de compra de ninguna propiedad. Consulta a profesionales licenciados para orientación sobre tu situación.